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El desastre del modelo de vivienda

Ni el pinchazo de la burbuja ni las consecuencias de la crisis han afectado al sistema residencial en España

José Luis Marín / María Navarro 19/10/2016

Pixabay

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Francisco vivió los años dorados de la construcción. Llegó al sector muy joven, recién terminada la mili, a finales de los noventa. “Cuando empecé la cosa funcionaba muy bien. Podías exigir lo tuyo, podías defenderte. Estaba un viernes en una empresa, y si me cansaba, me iba y el lunes ya había otro que me pagaba más”. 

Se refiere a los años en los que España se construyó –literalmente– ladrillo a ladrillo. Años de bonanza económica. Una época en la que el modelo productivo contó con una importante presencia de la construcción –llegó a superar el 10% del PIB (hoy apenas alcanza el 5%)–, que junto a los sectores bancario y turístico, dio como resultado un escenario boyante para magnates y macroempresas del ladrilllo: ciudades fantasma, pelotazos, especulación, modificaciones legislativas… Y corrupción.

En aquellos años también hubo trabajo y oportunidades para mucha gente. Las altas tasas de inmigración se correspondían con lo que suele buscar la gente cuando abandona su hogar: trabajo; en un país que tenía una altísima demanda de mano de obra. En 2008, con el estallido de la burbuja, el sector entró en caída libre. Ese mismo año quebró Martinsa-Fadesa, uno de los colosos del ladrillo. La fuerza laboral de la construcción se redujo durante seis años hasta pasar a representar poco más del 40% de lo que había sido –pasando de 2,97 millones de personas a 1,23 millones en 2014, según datos del INE–.

“Yo tuve relativa suerte, estuve en una empresa, luego en otra…”, comenta Francisco. “Me tiré un par de años sobreviviendo, iba de un sitio a otro, porque conocía a mucha gente. A lo mejor estaba dos meses parado, luego trabajaba dos más. Al final, eso sí, caí, como todos”.

Las consecuencias de la burbuja se pudieron notar incluso antes del estallido de la crisis. Los bancos –que cerraron el grifo de las hipotecas y poco después abrieron la mano a los rescates– empezaron a conceder menos créditos a partir del año 2006. Desde 2007, el descenso fue meteórico: se pasó de 1,34 millones de viviendas hipotecadas en 2006 a apenas 200.000 en 2013.

A partir de 2014 los indicadores se estabilizaron, y el empleo ha crecido de nuevo mínimamente en el sector los últimos meses. Las cosas, eso sí, nunca serán como antes. Según Francisco, “los sueldos han bajado muchísimo, antes se ganaba dinero, ahora no se gana nada. Hemos perdido todos los derechos. Hay albañiles de toda la vida que ya no quieren obras por las condiciones de trabajo. Vas a cualquier sitio y los días de fiesta no los cobras. Te pueden decir que mañana no vengas. Te apuntas al paro y buscas otra cosa”.

Los datos indican que los bancos han vuelto a conceder más hipotecas –este año más de mil al día, cifra más alta desde 2012–, y los precios de la vivienda han repuntado mínimamente. ¿La cosa vuelve a funcionar? Al menos ese es el mensaje habitual que se lanza desde las instituciones y los grupos económicos vinculados al sector.

“¿Llegar a lo de antes? Imposible. Hay obras a medio hacer, muchos pisos vacíos… Como mucho, la mitad de lo que se hizo”, apunta Francisco. 

La diferencia abismal con los datos de hace una década hace casi imposible prever una nueva oleada masiva de construcción. Sin embargo, las dinámicas no cambian

¿Por qué insistir en la mejoría?

El informe de 2013 La vivienda en España en el siglo XXI de la fundación Foessa recoge los rasgos fundamentales que han caracterizado el modelo habitacional en España de los últimos lustros: producción masiva, reducción de la vivienda pública y de alquiler, acceso exclusivo a través de la compra y crecimiento de la segunda vivienda. La diferencia abismal con los datos de hace una década hace casi imposible prever una nueva oleada masiva de construcción. Sin embargo, las dinámicas no cambian: las grúas vuelven a aparecer, surgen megaproyectos en zonas estratégicas, se vuelve a ver la vivienda como una inversión y el parque residencial ya existente no se ocupa ni se reforma. Todo ello unido a los desahucios y a los problemas que sigue afrontando la población para acceder a la vivienda.

José León Paniagua, doctor en arquitectura y coordinador de la investigación de Foessa, comenta que la clave para entender el continuismo de las dinámicas residenciales del boom está en la intervención pública en el sector, que a día de hoy “sigue siendo prácticamente nula”.

Los ejemplos más recientes son poco esperanzadores. La ayuda al alquiler para jóvenes de Zapatero, la desgravación por compra –retomada y cancelada por el ejecutivo de Rajoy en menos de seis meses– o elplan de vivienda 2013-2016 se han demostrado sin capacidad para lograr una reorientación significativa en las políticas públicas.

Algunas de ellas, como la puesta en marcha por el ejecutivo socialista en 2007, fueron criticadas en su momento, con argumentos como el tinte electoralista –mantenido por la oposición–, la insuficiencia de la propuesta o el efecto contraproducente para el libre mercado

Tal y como señala la investigación de Foessa, la mayoría de las medidas han servido, de hecho, para asentar el concepto de vivienda como objeto de inversión y rentabilidad, dejando de lado su dimensión social como bien de primera necesidad. 

Según el INE, 2006 fue el año en el que más visados del colegio de aparejadores se registraron para viviendas de obra nueva. En septiembre de ese año se concedieron 126.753 visados, por los 7.085 de mayo de 2016. Pese a esto, desde 2012 se viene apreciando una tendencia al alza en la construcción de viviendas de obra nueva en un país en el que en 2011 había 3,4 millones de casas vacías y en el que el 25% de los nuevos inmuebles se encontraban en esa misma situación en 2015.

Francisco, vinculado durante años a la construcción, vivió la otra cara de la moneda cuando estalló la crisis: “Mi mujer y yo nos quedamos sin trabajo y tuve que entregar el piso al banco. Tuve suerte, debía mucho dinero y pude hacer una dación. Todo esto con la ayuda de mis padres y mis suegros, que siempre nos han ayudado con esto”. Ahora vive en Esquivias (Toledo), en un casa de alquiler a un precio relativamente asequible. Pero aquí también surgen problemas: se piden nóminas, avales, o llevar cierto tiempo trabajando. Lo de volver a comprar una casa, ni en broma, señala.

Precios

Si bien se ha producido un descenso muy importante en el precio de la vivienda, los datos siguen siendo más altos que antes de la burbuja. En el primer cuatrimestre de 2016, el precio medio por metro cuadrado era de casi 1.500 euros, menos que los 2.000 euros de 2007 y 2008 pero mayor que los años anteriores. Con el deterioro de las condiciones laborales, el aumento de las tasas de paro y pobreza, y la precariedad generalizada, el acceso a la vivienda se complica para una parte muy importante de la población.

Uno de los aspectos clave de la política de vivienda, la promoción pública o el alquiler social, apenas se ha desarrollado en los sucesivos planes de vivienda –tanto anteriores como posteriores a la burbuja–, con un gasto público orientado hacia otro tipo de objetivos (ayudas indirectas, activación económica, etc.). Según informaba Amnistía Internacional el año pasado, “España sólo cuenta con el 1,1% de vivienda social, frente al 32% de Holanda, el 23% de Austria o el 18% de Reino Unido”. 

Según los datos del Ministerio de Fomento, el descenso de las calificaciones, tanto en planes estatales como en autonómicos, ha convertido la construcción de vivienda protegida en una mera anécdota dentro de la política pública nacional. En 2008, en España se aprobaron cerca de 68.500 calificaciones definitivas de protección  –vivienda terminada– y 90.500 provisionales. En 2015, ambos procesos administrativos no alcanzaban las 13.500 viviendas. 

A esto se une, según José León Paniagua, una ausencia casi total de objetivos de reconversión y rehabilitación del parque de vivienda ya existente: “Ayudas fiscales, subvenciones, o una oferta mucho más amplia de vivienda en alquiler, no sola nueva, sino la que se rehabilita… Esas serían soluciones a los problemas urgentes. Se trata de dar respuesta pública a soluciones que no son sostenibles”.

Sin embargo, los niveles de vivienda en propiedad en España en 2015 alcanzaban un porcentaje del 78,2%, según datos de Eurostat. El alquiler a precio de mercado solo supone el 12%. Son datos similares a los de 2007, que además nos siguen situando lejos de los países de nuestro entorno: en 2014, el porcentaje medio de vivienda en propiedad en la UE-28 fue inferior al español, del 70%.

“¿Sabes que se ha notado mucho? Antes de las elecciones, en los ayuntamientos había cositas, obras pequeñas. Una vez que se pasaron las elecciones… Los partidos son los que mueven todo”. Los ejemplos de integración de los intereses políticos y los económicos que comenta Francisco no se limitan al aspecto electoralista de las medidas.

También los peores vicios del ladrillo, con importantes focos de corrupción, siguen dejando rastro en el país. Francisco Correa implicó reciententemente, durante el juicio por la trama Gürtel, a las grandes constructoras del país –OHL, ACS y Dragados– en el arreglo de contratos públicos con los Ministerios. Pero la especulación sigue presente a través de turismo –como el caso de los pisos turísticos en Barcelona– o entidades como el banco malo (SAREB), que según AI en 2015 tenía la propiedad de cerca de 80.000 viviendas en España, de las que solo cerca de 13.700 se encuentran en venta.

Problemas de acceso para la población

La falta de una política pública sólida y la estructura del modelo de vivienda en España tiene consecuencias directas y determinantes sobre el bienestar de la población. Problemas de acceso, sobreendeudamiento, emancipación… O gravísimas consecuencias como los desahucios o el sinhogarismo manifiestan la desigualdad del modelo de vivienda que se practica en el país. “No solo se trata de situaciones de emergencia, sino otras que siguen latentes y a las que no se les da respuesta”, comenta el especialista José León.

Jóvenes, clases bajas o población migrantes son grupos especialmente vulnerables a las dificultades 

Jóvenes, clases bajas o población migrantes son grupos especialmente vulnerables a las dificultades. En el caso de los primeros, las altas tasas de desempleo y la precariedad en el trabajo dificultan la emancipación de muchos de ellos.

Daniel, de 28 años, lleva dos y medio trabajando en el mismo bufete de abogados. Para lograr independizarse, “deberían cambiar muchas cosas. Tal y como estoy laboralmente, me es imposible”, comenta. 

En 2015, la edad media para abandonar el hogar paternal en España se situó en 29 años, casi tres por encima de la media de la UE y de la zona Euro. Se trata, sin embargo, de un problema de largo recorrido –en el año 2000 la edad media de emancipación era incluso más alta–, lo que evidencia el modelo de vivienda practicado desde hace varias décadas en el país y la falta de rectificación en las políticas públicas de acceso.

“He visto que en el sur de Madrid hay viviendas del IVIMA que se ajustan a la situación de las personas. El problema también es que, al fin y al cabo, esto tampoco se publicita mucho. Para poder optar a estos pisos tienes que estar muy atento”. Daniel se refiere a medidas como el Plan Alquila de la Comunidad de Madrid.

Según datos de Eurostat, el porcentaje de jóvenes de entre 16 y 29 años que aún vivía en España con sus padres en 2013 –último dato actualizado– era del 76,1%, frente al 66,1% de la UE y más de cuatro puntos por encima del porcentaje nacional de 2008. 

Atendiendo a un indicador más reciente, el Observatorio de Emancipación del Consejo de la Juventud de España (CJE) recoge en su última serie (segundo semestre de 2015), que solo el 20,5% de las personas de 16 a 29 ha logrado establecerse en una vivienda independiente en España.

Del mismo modo, los problemas que afrontan el colectivo joven una vez accede a la vivienda son incluso mayores, independientemente si se trata de compra o alquiler. Según el CJE, en el cuarto trimestre de 2015 una persona menor de 29 años debía desembolsar una media del 59,1% de su salario para hacer frente al pago de la hipoteca. El porcentaje era aún mayor –59,4%– si accedía a la vivienda mediante alquiler.

“Si pagar un alquiler me supone un tercio de lo que gano, pues bueno. Pero no es la situación, y es muy difícil que cambie en el corto plazo”, apunta Daniel. El acceso mediante vivienda pública también se le antoja complicado: “Estuve empadronado en un municipio de Madrid. Lo de la vivienda pública era nulo. Ahora estoy en otro, Pozuelo, y te piden un mínimo de varios años para poder acceder a la protección oficial. Conozco a mucha gente que sí ha accedido, pero la calidad de la vivienda no era nada buena. Cuando cumplas los cinco años de alquiler, te decían o lo compras o te vas. ¿Quién va a comprar una vivienda a alto precio que está en una situación tan mala? Claro, luego ves que muchas de las viviendas de protección estaban medio vacías”.

Para la población migrante los problemas de acceso también han empeorado tras los años de la burbuja y la recesión. En España, la tasa general de sobreesfuerzo en los costes de vivienda fue del 10,3% en 2015, mientras que para la población extranjera el porcentaje ascendió al 33,9% –siete puntos más que en 2006–, según datos de Eurostat. 

En el caso de la población con origen fuera de la UE, la situación es aún más complicada: el 37,2% de ellos vivían en hogares que destinaban más del 40% de sus ingresos a gastos de vivienda.

La falta de protección a colectivos vulnerables también se manifiesta en hogares monoparentales. En 2015, una de cada tres personas de este grupo vivía en hogares que debían hacer sobreesfuerzos con los gastos de vivienda. En el caso de la UE-28, el porcentaje en 2014 era más de 12 puntos menor –20,9%–.

Recientemente, Fomento ha aprobado una prórroga de un año al Plan de Vivienda 2013-2016. La dotación, de 550 millones, sigue demostrando lo lejos que está el gasto público –recortado durante años en España– frente al de otros países: las ayudas a la vivienda descendieron de 40,95€ por persona en 2008 a 27,79€ en 2012 en el país. La medida en la Unión Europea fue de 134,65€ en el mismo año.

A pesar de todos los condicionantes, la construcción se está reactivando a unos niveles que, por el momento, no indican el principio de una burbuja inmobiliaria. Pero, lo que sí es cierto es que se está incrementando el número de viviendas a construir. Falta por ver qué ocurrirá dentro de unos años con esas viviendas, ya que el español medio ya no es el mismo que el que vivió la época de bonanza y el posterior pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Ahora la población se enfrentan más empobrecidos al acceso a la vivienda en España.

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María Navarro

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7 comentario(s)

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  1. Manuel

    España es un país particular con anomalías particulares consecuencia de la falta de formación, que no de títulos, de sus ciudadanos. Vilipendiar el libre mercado, algo que en España hacen millones de personas (los votantes de Podemos por ejemplo), es simplemente una demostración de ignorancia. El libre mercado trae, y está demostrado, mayor nivel adquisitivo, progreso, mejoras, competencia y bajos precios; y el que no esté de acuerdo con esto simplemente no ha leído lo suficiente. Ahora bien, para aprovecharse de las bondades del libre mercado deben cumplirse unas condiciones básica: liquidez en el sistema y pocas barreras de entrada, algo que no cumple el sector de la vivienda y al que, por tanto, no deberíamos aplicar las reglas del libre mercado. Es simple. En España hay inversores que acumulan viviendas y esto tira de los precios para arriba. Supongamos que una vivienda son 6 coches, aproximadamente. 6x25mil = 150.000. ¿Por qué no se considera inversión comprar muchos coches para alquilarlos o revenderlos por más, al igual que se hace con una vivienda? Por que el fabricante puede introducir liquidez en el sistema fabricando más. Ambos son activos que deberían perder valor con los años. Uno lo hace y el otro no. Entonces, ¿por qué se permite a los inversores acumular viviendas como inversión? Otro punto en contra de aplicar el libre mercado es que la vivienda supone un % altísimo del salario y es el único activo de todos los que podemos comprar que supone un % tan alto. En conclusión, la vivienda debería dejar de estar a mecer del libre mercado y pasar a ser un mercado regulado con unas normas muy estrictas. Pero por favor que liberalicen todo lo demás.

    Hace 4 años 5 meses

  2. Javier

    Sólo tres o cuatro preguntas. ¿Cómo pueden exigir los bancos pagos regulares asegurados durante periodos de 25 o 30 años con mercados laborales “flexibles” que contratan y despiden a diario y sin previo aviso? ¿Cómo es posible que el pago mensual de una vivienda sea equivalente (o incluso superior) a los ingresos regulares de una familia media en España? ¿Cómo y con qué derecho se pueden pedir avales para la concesión de créditos para la compra de vivienda que comprometen la seguridad de padres jubilados que lo sacrificaron todo por “tener” una vivienda que ahora, en su vejez, vuelve a ser propiedad del banco? ¿Cómo es posible que la SAREB retenga decenas de miles de viviendas fuera del mercado con el único fin de impedir que los precios bajen? La vivienda es o debería ser un bien de uso socialmente protegido y nunca un bien de cambio objeto de especulación. Nadie debería tener derecho a especular con viviendas. Nadie.

    Hace 4 años 6 meses

  3. Biberkopf

    Excelente artículo que evidencia la sinrazón del sector inmobiliario (y, por extensión, bancario-mediático) español.

    Hace 4 años 6 meses

  4. Luis Castro Berrrojo

    Buen artículo, que repasa todos los aspectos de este grave problema. Solo veo un pequeño error de cálculo: 1,23 millones de activos en el sector de la construcción son el 40 %, no el 60 %, de los que había hace unos años con el boom inmobiliario. Es decir, el sector ha perdido más de la mitad de su mano de obra. Añadiría que no solo se ha construído demasiado, sino que se ha construído mal, muchas veces con exceso de aprovechamientos, uso extensivo del suelo, invasión de zonas naturales y litorales, etc. Como dicen algunos teóricos del urbanismo, es como un cáncer con rápida metástasis por todo el país.

    Hace 4 años 6 meses

  5. pisitófilos creditófagos

    ¿PARA QUÉ TRABAJAR O EMPRENDER MÁS SI EL PLUS DE RENTA GENERADO SE LO VAN A ACABAR LLEVANDO LOS USUREROS INMOBILIARIOS? /// Contratar un trabajador es echarte su casero a tu espalda /// Los costes inmobiliarios están anidados en los salarios y en los precios de todos los demás bienes y servicios. /// Cuanto más caros son los inmuebles, más estrangulamiento financiero para lo demás. /// Pero CUANTO PEOR, MEJOR, je, je.

    Hace 4 años 6 meses

  6. Pepito Grillo

    ¿colegio de aparadores?

    Hace 4 años 6 meses

  7. Agartha

    Reproduzco un comentario de otro artículo, por considerarlo de interés para la lectura de éste: Conforme al artículo 24, 1º de la Constitución, “Todas las personas tienen derecho a obtener la tutela efectiva de los jueces y tribunales en el ejercicio de sus derechos e intereses legítimos, SIN QUE, EN NINGÚN CASO, PUEDA PRODUCIRSE INDEFENSIÓN”. // Pese a esta absoluta y reduplicada prohibición de la Indefensión, enunciada como DERECHO FUNDAMENTAL DEL MÁXIMO NIVEL, GARANTIZADO POR EL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL (mediante el Recurso de Amparo), la Ley de enjuiciamiento civil (LEC) – art 517 (Títulos ejecutivos), apartado 2, número 5º, en una evidente y deseada INCONSTITUCIONALIDAD (curada previamente por ese Tribunal Constitucional en su Sentencia –Pleno- 14/1992; Tribunal que ignora el texto constitucional; y que se rige por las Leyes Fundamentales Franquistas -sin vergüenza), dispone: “Las pólizas de contratos mercantiles firmadas por las partes y por corredor de comercio colegiado que las intervenga, con tal que se acompañe certificación en la que dicho corredor acredite la conformidad de la póliza con los asientos de su libro registro y la fecha de éstos”. Entre estos títulos ejecutivos destacan los que ahora nos ocupan: LAS HIPOTECAS. // Conforme al Artículo 557 de la misma LEC, titulado “Oposición a la ejecución fundada en títulos no judiciales ni arbitrales” (entre ellos, las escrituras de Hipoteca), “1. Cuando se despache ejecución por los títulos previstos en los números 4.º, 5.º, 6.º y 7.º, así como por otros documentos con fuerza ejecutiva a que se refiere el número 9.º del apartado 2 del artículo 517, EL EJECUTADO SÓLO PODRÁ OPONERSE A ELLA, en el tiempo y en la forma prevista en el artículo anterior, SI SE FUNDA EN ALGUNA DE LAS CAUSAS SIGUIENTES: 1.ª Pago, que pueda acreditar documentalmente. 2.ª Compensación de crédito líquido que resulte de documento que tenga fuerza ejecutiva. 3.ª Pluspetición o exceso en la computación a metálico de las deudas en especie. 4.ª Prescripción y caducidad. 5.ª Quita, espera o pacto o promesa de no pedir, que conste documentalmente. 6.ª Transacción, siempre que conste en documento público. 7.ª Que el título contenga cláusulas abusivas. // Es decir, LOS HIPOTECADOS NO SE PUEDEN DEFENDER EN JUICIO MÁS QUE POR MEDIO DE ESTA SERIE DE ALEGACIONES, ABSOLUTAMENTE IRRELEVANTES PARA LA GENERALIDAD DE LOS CASOS –salvo la que nos trata como Consumidores, y no como ciudadanos titulares de Derechos Fundamentales frente al Estado-; EVIDENTE INDEFENSIÓN de la que la opinión pública carece de información, gracias a la desinformación masiva que supuso la mediática eclosión de la PAH y la actriz –sin hipoteca- que es su Profeta. Porque a la banca le interesa que si no puede robar todo, al menos pueda seguir robando la mayor parte (no otra cosa significa la Cesión en Pago, tan vitoreada; sana lo ya robado, y permite seguir robando, aunque algo menos). // ¿Cómo se tramita un JUICIO HIPOTECARIO? En síntesis, llega el banco con unos papelitos fabricados por él mismo, y unas cuentas planteadas igualmente por ellos mismos, en las que la intervención notarial es un mal chiste, pues se limita a certificar que esos papelitos y cuentas le han sido presentados, y las lleva al Juzgado, del que sale de inmediato –y sin ninguna participación, ni mero conocimiento, or parte del Hipotecado- una ORDEN GENERAL DE EMBARGO CONTRA EL SUPUESTO DEUDOR, que es lo que se notifica al Hipotecado UNA VEZ TRABADO EL EMBARGO, es decir, una vez que no puede disponer de sus bienes para costear su defensa judicial. Sólo puede oponerse a ello con alguna de las extravagantes causas de oposición que han quedado señaladas. UN ATRACO LEGAL aunque INCONSTITUCIONAL, que el Tribunal Constitucional avala como constitucional. ESE TRIBUNAL POLÍTICO NACIDO PARA DAR APARIENCIA CONSTITUCIONAL A LO QUE ES NO SOLO INCONSTITUCIONAL, SINO ABERRANTE. Y la próxima semana, hablaremos de la PAH.

    Hace 4 años 6 meses

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