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TRIBUNA

Madrid ante el problema de la turistificación

El concejal de Urbanismo explica por qué van a limitar las Viviendas de Uso Turístico (VUT) en la capital

José Manuel Calvo 24/01/2018

<p>Tres niños juegan a la pelota en la plaza de Agustín Lara en Lavapiés (Madrid).</p>

Tres niños juegan a la pelota en la plaza de Agustín Lara en Lavapiés (Madrid).

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Últimamente se habla mucho de turismo. Y no siempre para bien. Este es un hecho bastante reciente pues hasta hace muy poco, todo lo que tenía que ver con este sector era percibido como algo positivo. Es ahora cuando la llegada masiva de turistas está provocando efectos indeseados, como la expulsión de los vecinos y vecinas de sus barrios a causa de la subida descontrolada de los precios de los alquileres.

Sería absurdo negar que el turismo es uno de los motores de la economía española. Una fuente de ingresos y de empleo, aunque generalmente muy precarizado, que ha ido ganado peso en los últimos años ante el hundimiento del sector de la construcción. Si crece el turismo, mejora la economía y se crean más puestos de trabajo, no hay más que hablar. Difícil contrarrestar esta lógica en un país que, pese a los intentos  del Gobierno de Rajoy de maquillar los datos, presenta tasas de desempleo muy superiores a las de nuestro entorno.

Sin embargo, y a pesar de todo ello, cada vez son más las voces que se muestran críticas con el modelo turístico vigente. En la última década, la llegada de turistas a España no ha dejado de crecer. Si en 2012 recibimos 57,5 millones de visitantes, en 2016 esta cifra superó los 75. Prácticamente el doble de nuestra población. Y, como se puede suponer, no se han distribuido de manera homogénea por todo el territorio. Barcelona, Madrid, y un gran número de ciudades costeras aparecen como los destinos preferentes. Nuestra ciudad recibió casi ocho millones de visitantes en 2016 y, según datos recientes del Ministerio de Energía, Turismo y Agenda Digital, esta cifra se ha incrementado un 16,2% en 2017, alcanzando los 9,2 millones.  

La llegada de turistas hace que suban las pernoctaciones y, con ello, la demanda de alojamiento. En Madrid hemos vivido un importante crecimiento de la oferta tanto de hoteles y apartamentos como de las llamadas Viviendas de Uso Turístico (VUT). Esta  modalidad de alojamiento ha experimentado un boom en los últimos años, especialmente a partir de 2013, alimentado en gran medida por el cambio de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que redujo el plazo de renovación de los contratos de 5 a 3 años y, con ello, la estabilidad del alquiler tradicional. Para los propietarios de viviendas, sobre todo en la almendra central, el alquiler turístico es mucho más rentable, lo que ha derivado en una expulsión masiva de residentes, incapaces de asumir los disparatados precios que en muchos casos les exigen sus caseros para renovar el contrato.

De esta forma, lo que surgió como una iniciativa de economía colaborativa, se ha convertido en un suculento negocio. Hemos pasado del particular que alquilaba su propia casa unos cuantos días al año para aligerar el peso de la cuota hipotecaria o llegar más holgadamente a fin de mes, a operadores profesionales que gestionan decenas e, incluso, cientos de viviendas que se ofertan a los turistas durante todo el año. Según las estimaciones realizadas, hemos identificado 42.462 plazas de alojamiento en Viviendas de Uso Turístico en Madrid, de las que el 55,06% (23.381) se localizan en el distrito Centro 1.

FIGURA I

Localización de Viviendas de Uso Turístico (VUT) ofertadas en Airbnb en marzo 2017.

Ante el crecimiento exponencial de este fenómeno, muchas ciudades han decidido adoptar medidas para controlarlo. Desde la llegada de Ada Colau a la alcaldía, Barcelona ha mantenido una dura pugna con las plataformas para evitar que publiciten pisos turísticos ilegales. El pasado verano, sin ir más lejos, el Ayuntamiento de la ciudad Condal impuso una multa ejemplar de seiscientos mil euros a Airbnb y le amenazó con más sanciones en caso de reincidencia. Otros municipios, como San Sebastián, han tratado de limitar las Viviendas Turísticas a través de un plan de control de usos, o han optado directamente por prohibir su implantación, el caso de Palma de Mallorca.

En Madrid, aunque el problema no alcanza aún la dimensión de esas ciudades, estamos detectando síntomas muy preocupantes

En Madrid, aunque el problema no alcanza aún la dimensión de esas ciudades, estamos detectando síntomas muy preocupantes, especialmente en algunos barrios de la almendra. Según un reciente estudio elaborado por el Área de Desarrollo Urbano Sostenible (DUS), la población no residente alojada en el distrito Centro alcanza ya el 45,71% del total2.

FIGURA II

Incidencia de población flotante alojada en alojamientos turísticos sobre la población residente (% Población alojada / Población residente).

La situación se agrava significativamente en los barrios de Cortes y Sol, donde el porcentaje asciende a 116,25 y 178,15 respectivamente. Esto supone que en Sol viven, durante todo el año, casi dos turistas por cada residente. Si hablamos del número de viviendas destinadas al uso turístico, en el distrito Centro esta cifra ronda el 6,06% sobre el total parqué existente, once veces más que la media de la ciudad, que se sitúa en el 0,54%3.

FIGURA III

 

Incidencia de la Vivienda Turística sobre el parque de Vivienda existente (Nº Viviendas turísticas / Nº Viviendas Existentes).

Como se puede intuir, esta población flotante tiene un fuerte impacto en los tejidos urbanos donde se inserta. Por ejemplo, si en el conjunto de la ciudad, la presión de la población visitante sobre los espacios públicos es prácticamente residual, con 9 habitantes por cada hectárea de espacio libre (hab/ha) sobre un total de 195 hab/ha; esta proporción aumenta considerablemente dentro de la almendra, con casi 60 hab/ha respecto de los 605 hab/ha que residen habitualmente; y se dispara en algunos distritos centrales, con 293 hab/ha sobre los 933 hab/ha de Centro y los 947 de Chamberí.

FIGURA IV

  

Impacto de la población flotante sobre el espacio público (Población total/superficie espacios libres (SEL) / Población Flotante/SEL).

Esta situación exige que las administraciones competentes en materia de turismo actúen para regular y controlar la implantación de viviendas turísticas. En el caso de Madrid, esas competencias las tiene la Comunidad, que lejos de afrontar el problema, ha pasado de negarlo, en un inicio, a presentar un decreto que avanza en la desregulación del sector. Aquí no hay diferencias entre Cifuentes y Aguirre, quien defendía que “las Viviendas Turísticas representaban la verdadera libertad”.

Pero el Gobierno municipal sí va a actuar en el marco de sus competencias urbanísticas. Por un lado, vamos a modificar la calificación de las viviendas que se destinen al alquiler turístico durante más de 90 días al año, al entender que, superando este periodo, no se trata ya de economía colaborativa sino de actividad económica 4. Y así, a todas estas viviendas se les exigirá licencia para implantar y ejercer dicha actividad y estarán sometidas a un régimen disciplinario similar al de cualquier otro negocio. Además, estamos redactando un plan de control de usos de alojamiento turístico en el distrito Centro que fijará unos límites por zonas a la implantación de hoteles, apartamentos y viviendas turísticas en función del grado de saturación. Hasta la aprobación del plan, en el plazo aproximado de un año, procederemos a la suspensión de nuevas licencias de hospedaje para evitar que una solicitud masiva de licencias pueda dejar sin eficacia el plan antes incluso de su aprobación.

Empleando el símil futbolístico, toca parar el balón y levantar la cabeza. Porque queremos un turismo de calidad, que siga siendo una fuente de ingresos pero no que se convierta en una fuente de problemas. Queremos ciudades vivas donde los distintos usos y actividades puedan convivir. No queremos que la masificación turística genere una suponga una subida desmedida del precio de la vivienda y por tanto la expulsión y el vaciamiento de los barrios. Y estamos a tiempo de evitarlo.

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José Manuel Calvo es Concejal Delegado de Desarrollo Urbano Sostenible del Ayuntamiento de Madrid 

 

1. Datos extraídos de la Plataforma Airbnb en Marzo 2017 por los servicios técnicos municipales.  Hay que recordar que Airbnb concentra el  80% de toda la oferta de alojamiento turístico de la ciudad.

2. Este porcentaje es diez veces superior a media del conjunto de la ciudad de Madrid, que se queda en un 4,71%.

3. Si desglosamos por barrios, este valor ronda el 5% en Palacio, Justicia y Universidad mientras que en Cortes se eleva al  8,89% y en Sol alcanza el 15,73%.

4. Fijamos este límite para ajustarnos al marco regulatorio vigente que establece el Decreto 79/2014 para la Regulación de Apartamentos y Viviendas de Uso Turístico de la Comunidad de Madrid. Asimismo, diversos estudios señalan que por debajo de los 90 días, el alquiler turístico no es competitivo con el alquiler no estacional.

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  1. Feliciano

    La turistificación de las grandes ciudades. Pasemos a analizar los tres modelos regulatorios que los distintos organismos públicos están desarrollando al respecto: 1. El modelo de Cristina Cifuentes para la Comunidad de Madrid consiste en no poner barreras al campo, o sea, aquel que no regula nada sobre las viviendas vacías para su uso turístico. Este es el modelo ideal para el negocio especulativo de la vivienda turística donde grandes fondos compran viviendas en los centros de las ciudades con la intención de generar grandes plusvalías. La no regulación permite gestionar grandes bolsas de vivienda como si fuera un negocio hotelero pero sin contribuir a las arcas públicas vía impuestos. 2. El modelo de Carmena para Madrid consiste en diferenciar dos tipos de viviendas: las compartidas (modelo colaborativo) y las vacías de uso turístico. Las primeras no tendrían ninguna limitación de días y con las segundas el propietario estaría obligado a obtener una licencia urbanística hotelera para alquileres turísticos por un periodo superior de 90 días al año. En este modelo se regula la actividad como negocio dejando el futuro de los alquileres residenciales a su suerte y en inferioridad de condiciones. Una cosa es cierta y es que mientras los gestores de grandes bolsas de viviendas consideren que esta regulación no es un lastre para sus respectivos resultados empresariales la turistificación de los centros continuará su ciclo expansivo en detrimento de los alquileres residenciales. 3. El modelo de San Francisco en los Estados Unidos favorece el modelo de vivienda colaborativo original de las plataformas como Airbn donde las viviendas de uso compartido no tienen límites siempre y cuando el propietario se encuentre en casa. En cambio amplía el modelo limitando la actividad de los los alquileres de viviendas vacías por un plazo no mayor de 90 días. Con ello lo que se pretende es disuadir a los grandes capitales para que no acaparen grandes carteras de viviendas nuevas o de segunda mano durante todo el año como si de un negocio se tratara. En el mes de septiembre Airbnb comenzó a exigir a los usuarios que demostraran que la vivienda anunciada es su residencia habitual y les pidieron que se registraran en el censo de licencias en el Ayuntamiento. El resto de viviendas serían consideradas de uso turístico por un periodo máximo de 90 días. Con esta iniciativa el ayuntamiento ha conseguido que los gestores de grandes bolsas de viviendas reconsideren si el comprar viviendas para alquilarlas sólo durante tres meses al año es o no rentable. Bajo la presión de una multa de 1000 $ por día para todo aquel que no tuviera los papeles en regla, la misma noche del 15 de enero, fecha límite para la regularización, se produjo una salida en masa de casi el 50% de la oferta del portal de Airbn. Resumiendo, el modelo de Cristina Cifuentes es el que hemos tenido siempre en nuestro país que no es otro que el de no regular burbujas especulativas para que unos cuantos obtengan grandes plusvalías en detrimento de los intereses del resto de la sociedad. El modelo de Carmena se basa en regular la actividad económica de los apartamentos turísticos pero que deja en el aire el futuro del alquiler residencial: si hay negocio turístico este crecerá de forma regulada en detrimento de las viviendas residenciales. Y finalmente está el modelo de San Francisco que es el que más protege al ciudadano de a pie. Qué fondo de inversión o gran capital va a invertir comprando fincas en un negocio que sólo puede "estar abierto" sólo tres meses al año ? Este problema con intereses contrapuestos es como el dilema entre sorber y soplar: o se está con los especuladores como en el modelo de C.Cifuentes o se está con los ciudadanos como en el caso de San Francisco. En estos contextos nunca podrá existir un término medio que beneficie a las dos partes por igual porque no existirá la necesaria correlación de fuerzas entre los contendientes. Efectivamente, en este campo de batalla siempre ganará el más fuerte, el que tiene el capital, aquel que tiene el poder de cambiar o adaptar los escenarios del negocio a sus intereses. Poner a los dos rivales en el mismo anfiteatro a competir por un recurso limitado tiene de antemano un único resultado asegurado: el más débil siempre huirá buscando escenarios menos hostiles. PD: durante el texto he referenciado al negocio del alquiler turístico como de carácter especulativo para indicar que se trata de un tipo de actividad empresarial que crece exponencialmente al calor de grandes beneficios y de pocos o ningún impuestos. Todo está calculado, si por alguna circunstancia fallara el negocio del alquiler turístico siempre se podría recurrir como opción a la venta de las viviendas compradas con lo que el impacto de los riesgos en principio sería bastante limitado.

    Hace 3 años 9 meses

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