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Urbanismo

Alquiler en serio

Diversas entidades alertan del peligro que supone para la economía global el crecimiento descontrolado de los precios de la vivienda. Pese a la fuerte demanda social, el Gobierno español no plantea medidas suficientes en este sentido

Álvaro Ardura / Daniel Sorando 25/04/2018

<p>El J.R. Mora de hoy: Especulación (22/04/2018)</p>

El J.R. Mora de hoy: Especulación (22/04/2018)

J.R. Mora

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Estamos en medio de una crisis de vivienda. Lo puede atestiguar cualquier persona a la que le haya vencido su contrato de alquiler en alguna ciudad española. No parece que esto preocupe al Gobierno español, autosatisfecho con las cifras macro y más centrado en su propia supervivencia ante el desplome en las encuestas y el continuo torrente de casos de corrupción. Sin embargo, la alarma es muy real. La crisis es global y cada vez son más las voces que alertan sobre ello. No todas provienen de actores tradicionalmente dedicados a temas de justicia social, como pueda ser Matthew Desmond, autor del libro de no ficción más influyente de 2017, Evicted, ganador del premio Pulitzer. Recientemente traducido por la editorial Capitán Swing, siempre muy aguda con los temas urbanos, "Desahuciadas. Pobreza y lucro en la ciudad del siglo XXI" muestra la extensión del fenómeno del desahucio en Estados Unidos, que ha pasado de ser algo marginal a un grave riesgo para la clase media. Desmond, ahora profesor en Princeton, ha creado la primera de base de datos de desahucios de Estados Unidos, y estima que en 2016 se produjeron 2,3 millones de casos a nivel federal: cuatro cada minuto.

El fenómeno del desahucio en Estados Unidos ha pasado de ser algo marginal a un grave riesgo para la clase media

También Richard Florida, el principal propagandista de la “clase creativa” como motor de la regeneración de las ciudades y uno de los pensadores sobre lo urbano más influyentes en el ámbito anglosajón, ha puesto su foco de atención en este tema. Florida recientemente admitía en su nuevo libro The New Urban Crisis que los efectos “no deseados” (gentrificación, desplazamiento de los segmentos más vulnerables de la sociedad)  de la vertiente urbana de la “economía creativa” habían superado a los positivos, y sobre todos ellos, que se encuentran interconectados, sobresalía la crisis de vivienda. Ha llegado a afirmar que ésta refleja la paradoja del capitalismo neoliberal. En este “siglo urbano”, las metrópolis concentran un gran poder económico (especialmente las “ciudades globales” que anticipara Saskia Sassen, pero no solo) que genera una gran demanda por instalarse en ellas. A la vez, la vivienda se ha financiarizado, y ha cambiado drásticamente su naturaleza, primando mucho más el valor de cambio frente a un valor de uso cada vez más residual.

Para terminar con el coro de voces, hasta un reciente informe del FMI admite esta idea, no especialmente novedosa. La vivienda está experimentando un crecimiento sincrónico en 120 países y se comporta como un activo financiero más, similar a los bonos o a las acciones, sometida a la “influencia de inversores globales”, y que apunta una tendencia similar al periodo pre-crisis, que es una forma eufemística de referirse a la burbuja. El mercado de la vivienda tiene además la dificultad de una gran opacidad (y más aún en España, donde tenemos una enorme carencia de datos), con lo que los indicios de alerta, ya de por sí preocupantes, pueden no llegar a dar una medida real de la magnitud del problema. Como en 2008, la confluencia de turbulencias globales con debilidades locales puede ser especialmente demoledora para España. Sigue siendo el mismo país en el que los vecinos y vecinas salían a la calle para parar las ejecuciones hipotecarias de aquellos que no podían hacer frente al pago de la hipoteca.

La vivienda está experimentando un crecimiento sincrónico en 120 países y se comporta como un activo financiero más, similar a los bonos o a las acciones, sometida a la influencia de inversores globales

Como señala Florida, el resultado de este cóctel es una superproducción de viviendas de lujo (frecuentemente desocupadas, ya que su principal función es la de capital refugio) y una escasez, no ya de vivienda fuera del mercado para los sectores más vulnerables, sino tan siquiera de alojamiento asequible para las clases medias. Londres es un ejemplo de esta transformación, que ha modificado drásticamente el skyline de la capital británica, hasta hace poco dominado por la cúpula de San Pablo, con la proliferación de torres promovidas por operadores globales, en tanto que los estigmatizados “estates” de vivienda social han sido sustituidos (“regenerados”) por nuevas promociones de “affordable housing”, que son asequibles solo nominalmente.

Y mientras podríamos imaginarnos a Desmond, Florida y Christine Lagarde alrededor de una de esas mesas que de vez en cuando organiza Évole en Salvados, dándose la razón los unos a los otros con educados matices bajo la luz tenue: ¿qué ocurre en España? El gobierno de Rajoy sigue sin querer tomarse la alerta en serio y convierte el alquiler en un nuevo lujo.

España es un país peculiar, también en lo que al mercado de vivienda se refiere, con un claro predominio del régimen de propiedad. Es el octavo con mayor porcentaje de vivienda en propiedad de la UE-27 según datos de 2017 de Housing Europe (decimotercero según Eurostat, aunque ambas fuentes estiman porcentajes similares, 77,1% frente a 77,8%), solo superado por los países excomunistas de Europa (algunos), que sufrieron procesos masivos de privatización a partir de la disolución del bloque soviético. En España no siempre fue así: a mediados de siglo predominaba el alquiler. La famosa frase del ministro falangista José Luis Arrese en 1957 (“Queremos un país de propietarios, no de proletarios”) ilustra cómo se incentivó la propiedad, no solo ni principalmente como respuesta a la emergencia habitacional, sino como mecanismo de activación de la construcción como sector económico, para la fijación del ahorro de la emigración, y también como mecanismo de adhesión al régimen.

El porcentaje de vivienda en propiedad se ha ido reduciendo,pero el trasvase se ha producido hacia el alquiler privado y, desde la crisis, se ha concentrado en grandes operadores como Blackstone

No obstante, lo que caracteriza al mercado español no es sólo el alto porcentaje de vivienda en propiedad (77,1%) sino lo extraordinariamente reducido del segmento de vivienda social (una optimista estimación del 2,5 %) y de otros regímenes alternativos, como la propiedad cooperativa (6,5%), muy importantes en Suecia, Polonia o Chequia. El alquiler privado (13,8%) no se encuentra en valores muy distintos a los de otros países. Como muestra, véase la distribución en otros países de Europa.

 

Distribución del parque de vivienda según régimen de tenencia en varios países europeos. Fuente: Housing Europe

Si bien es cierto que el porcentaje de vivienda en propiedad se ha ido reduciendo paulatinamente en el siglo XXI (84,5% en 2001 con solo un 9,6% de alquiler) y de forma más acusada en las ciudades (Barcelona ha pasado de un 74,8% en 2000 a un 59,9% en 2011), el trasvase se ha producido principalmente hacia el alquiler privado y, desde la crisis, se ha concentrado en grandes operadores como el fondo norteamericano Blackstone (que ha comprado las carteras de inmuebles de Catalunya Caixa, primero, y la del Santander, después, con una cifra récord de 5.100 millones de euros) o Testa (2.000 millones en activos, participada por Santander, BBVA, Merlin y Acciona). Es decir, un mercado con una posición más oligopólica de grandes inversores privados con mayor peso que los operadores públicos.

Incluso en Alemania, donde se ha privatizado gran parte del parque de alquiler social, esto se compensa con una legislación que permite limitar las subidas de la renta. Aun así, Berlín es uno de los lugares con crecimiento más acelerado de los precios del alquiler a nivel mundial, con un papel no anecdótico del sector inmobiliario español, que decidió invertir en la capital alemana antes sus bajos precios hace una década.


Madrid o Barcelona no le van a la zaga, sobre todo en sus zonas centrales. Los datos de Idealista y Fotocasa coinciden en registrar subidas del alquiler del 40% en cuatro años en Centro o Ciutat Vella. La subida de precios es generalizada (entre un 8,9% y 18,4% a nivel estatal en el último año), y coincide con una devaluación de los sueldos de las clases medias y asalariadas. En paralelo también se produce un aumento de los lanzamientos por impago del alquiler (6 de cada 10), mientras desciende por el impago de la hipoteca. 100 lanzamientos cada día en 2017 según el CGPJ: cuatro cada hora. Y aun no se ha cuantificado la magnitud de los “desahucios invisibles”: el desplazamiento de antiguos inquilinos con subidas inasumibles al vencimiento del contrato permitidas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 2013.

De media, el 15% de los ciudadanos de la OCDE se ve obligado a dedicar el 40% o más de sus ingresos disponibles a la vivienda. En España, ese porcentaje se dispara hasta el 37% para la población que vive de alquiler

El esfuerzo que dedican las familias españolas a alojarse es inmenso, mucho mayor que en otros países de nuestro entorno. De media, el 15% de los ciudadanos de la OCDE se ve obligado a dedicar el 40% o más de sus ingresos disponibles a la vivienda. En España ese porcentaje se dispara hasta el 37% para la población que vive de alquiler. Esto imposibilita cualquier posibilidad de proyección a largo plazo, de emancipación, de ahorro o de emprendimiento.

Esta situación está cerca de llegar a ser insostenible. Nuevas voces alertan. El Consejo General de Economistas considera que la escalada de precios en el alquiler de la vivienda puede tener un impacto muy negativo sobre el conjunto de la economía por la restricción de la liquidez, por lo que anima a hacer “política de vivienda en serio”. El Comité de Derechos Económicos, Sociales y Civiles de la ONU (CESCER) condenó en julio de 2017 al Estado español por violar el derecho a la vivienda de familias desahuciadas, conminándole a tomar medidas en un plazo de seis meses que recientemente ha expirado, con una respuesta que ha sido considerada por ONGs como Amnistía Internacional como manifiestamente insuficiente.

El Comité de Derechos Económicos, Sociales y Civiles de la ONU condenó en julio de 2017 al Estado español por violar el derecho a la vivienda de familias desahuciadas

En este pasado marzo convulso coincidieron una multitudinaria manifestación el 12M en varias ciudades (Madrid, Barcelona, Málaga, Pamplona, y en el extranjero, Milán o Nápoles) contra el modelo de ciudad neoliberal y sus síntomas: gentrificación, turistificación, y crisis de vivienda; varias iniciativas parlamentarias proponiendo medidas regulatorias (en su mayoría complementarias) de PSOE y de Unidos Podemos.

Ante este clamor, las administraciones que más se han movilizado son los municipios, con Barcelona a la cabeza, con un ambicioso Plan de Derecho a la Vivienda, que pretende alcanzar un 15% de la oferta de vivienda a precio asequible para 2025. También Madrid se ha puesto manos a la obra, si bien partía de una situación muy precaria por la situación casi de quiebra de su Empresa Municipal de la Vivienda, que además había vendido buena parte de su parque en alquiler a Blackstone en una operación con indicios fraudulentos que se está intentando revertir. Asimismo, Valencia, Pamplona, y tantas otras han realizado esfuerzos y unido sus voces para la modificación de la LAU, pero los municipios son la administración más débil competencial y financieramente.

También algunas autonomías han intentando legislar en pro del derecho a techo. Tras el ejemplo pionero de Euskadi, que sigue rindiendo beneficios (el precio medio de la vivienda en Euskadi solo subió un 0,9% en 2017, frente al 4,3% del conjunto de España), muchas han tratado de reafirmar la condición del disfrute de una vivienda digna como derecho subjetivo, exigible a los poderes públicos, y han desarrollado normativas con medidas sociales novedosas, empezando por la ley 4/2013 de Andalucía, pero se han encontrado de forma sistemática con el recurso al Tribunal Constitucional (TC) del Gobierno central del Partido Popular, que ha conseguido su suspensión.

Como afirmaba Raquel Rolnik, exrrelatora de Vivienda de la ONU, el Gobierno español ha provocado la financiarización de la vivienda y la burbuja del alquiler

Y mientras tanto, ¿qué más ha hecho el gobierno del Partido Popular, que se presentó a las generales de 2015 con el lema “España en serio”? Junto con estos recursos al TC, en la práctica la obstaculización de todas aquellas iniciativas que permitían una mayor implicación del sector público, Las dos acciones más relevantes que ha tomado Rajoy han sido, ya incluso en la legislatura anterior, las siguientes. Por un lado, una regulación fiscal que favorece extraordinariamente a las Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIs,) que prácticamente no tributan; y por otro, la reforma de la LAU, acortando los plazos de los contratos de 5 a 3 años y permitiendo actualizaciones del importe alquiler sin límite. Es decir, ha favorecido la salida del stock de vivienda edificada durante la burbuja y de la cartera de inmuebles obtenidos por los bancos en la crisis por ejecuciones hipotecarias propiciando la captación de fondos, muchos de ellos extranjeros, mediante exenciones fiscales sin ninguna contrapartida social por su parte, y a la vez desprotegiendo a los inquilinos. Como afirmaba de forma contundente también en marzo Raquel Rolnik, exrrelatora de Vivienda de la ONU y exministra de Vivienda en Brasil con Lula, con sus medidas “el Gobierno español ha provocado la financiarización de la vivienda y la burbuja del alquiler”.

Afortunadamente, el TC ha levantado la suspensión de algunos artículos de las leyes autonómicas recurridas, como la expropiación de uso de inmuebles vacíos en las de Cataluña, Valencia y Extremadura (28 de marzo), y antes la foral de Navarra (22 de febrero) (Ada Colau ya ha anunciado que hará uso de esta prerrogativa) y que previsiblemente allanará el camino de otras en anteproyecto, como la de Aragón. Llama poderosamente la atención la ausencia de una ley de vivienda en Madrid, tras 23 años de gobiernos populares. Pero es entendible que Cristina Cifuentes no tenga ahora mismo tiempo de legislar sobre este tema.

El Plan Nacional de Vivienda supone una inversión del 0,03% del PIB. Los Estados de referencia en la UE dedican 40 veces más, por encima del 1,5%

En este marzo intenso, el Gobierno aún tuvo tiempo de vetar en la Mesa del Congreso con el apoyo de Ciudadanos la propuesta de ley de vivienda de la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH) , antes de presentar su Plan Nacional de Vivienda, la que debiera ser su medida estrella en la materia. Lejos de contrarrestar las demandas de oposición y movimientos sociales con una propuesta atractiva, el Plan supone una inversión de 1.443 millones, de euros, 360,7 al año de media hasta 2021, lo que supone el 0,03% del PIB. Aún sumando el gasto asociado al Plan que debieran asumir las comunidades autónomas, solo alcanzaríamos un 0,04%. raquítico, cuando los Estados de referencia en la UE dedican 40 veces más, por encima del 1,5%. Supone consolidar la trayectoria que desde 2009 ha recortado un 75% del gasto estatal en vivienda (en Plan anterior preveía 2.311 millones), que además en parte no se trata de inversión directa, sino que se reparte entre ayudas al alquiler, a la promoción, a la compra, a la rehabilitación, a desahuciados, etc. Además, se encuentran muy repartidas, con lo que su eficacia es dudosa. Es más, las ayudas directas suelen tener efectos inflacionistas. El Plan no ha contentado a la mayoría de los actores, ni a los municipios, ni al incipiente movimiento de Sindicatos de Inquilinos, ni a los promotores de vivienda social. Tan solo parece ser del agrado de la SAREB, el banco malo.

Con estos mimbres, el Gobierno español (y sus socios) han elegido. En plena subida de alquileres a niveles previos al estallido de la burbuja, han decidido ignorar a las advertencias que le llegan desde todos lados, de Richard Florida a Raquel Rolnik, del FMI a la ONU, de la PAH al Tribunal Constitucional. Como siempre, se ha puesto del lado del sector financiero inmobiliario. Todo ello, cuando países como Francia, que viene de una situación de partida mucho mejor y con un presidente no sospechoso de intervencionismo, ha anunciado una inversión de 6.000 millones para alquiler social. Pero claro, tomar una medida de ese estilo supondría que Rajoy hiciera política de una vez, en este caso, política de vivienda en alquiler en serio.

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Álvaro Ardura es arquitecto, profesor de Urbanismo en la ETSAM. Daniel Sorando, doctor en Sociología por la UCM, profesor en la NYU Madrid. Co-autores de First We Take Manhattan. La destrucción creativa de las ciudades (Catarata).

Estamos en medio de una crisis de vivienda. Lo puede atestiguar cualquier persona a la que le haya vencido su contrato de alquiler en alguna ciudad española. No parece que esto preocupe al Gobierno español, autosatisfecho con las cifras macro y más centrado en su propia supervivencia ante el desplome en...

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Álvaro Ardura / Daniel Sorando

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