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TRIBUNA

La vivienda social en Madrid Nuevo Norte: las migajas del proyecto

Los derechos a edificar 2.100 viviendas protegidas y 1.900 libres que recibirá el Ayuntamiento son los restos de un plan que ejecutará un gobierno municipal en un futuro lejano

Guillermo Martínez Ferrer / Carlos Sánchez Mato 13/03/2019

<p>Plan de desarrollo de Madrid Nuevo Norte.</p>

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En los últimos meses los promotores del proyecto Madrid Nuevo Norte (MNN), la última versión de la Operación Chamartín, han defendido el carácter social de su propuesta residencial argumentando que el 20 % de las viviendas serán protegidas (unas 2.100) y que las cesiones obligatorias al Ayuntamiento de Madrid se harán en suelo residencial, comprendiendo las viviendas protegidas y otras 1.900 libres, de modo que el Ayuntamiento dispondrá de 4.000 viviendas para desarrollar políticas públicas de vivienda. Para evaluar si, como indican quienes defienden la operación, MNN constituye una apuesta por la vivienda social, hay que partir de las posibilidades que ofrece el desarrollo urbanístico de la zona.

Lo primero que hay que dejar claro es que, en la actualidad, el 74,8 % de los terrenos de la Operación Chamartín está en manos de Administraciones (Estado, Comunidad y Ayuntamiento) o empresas públicas (Adif, Correos, Canal de Isabel II y EMT). Esto constituye una oportunidad única para desarrollar un parque público de viviendas en el norte de Madrid. Para ello las Administraciones deberían haber tomado dos decisiones: la primera optar por un desarrollo urbanístico principalmente residencial, reequilibrando el fuerte carácter terciario de Chamartín; y la segunda mantener la propiedad pública de los terrenos. Según la edificabilidad de MNN, las Administraciones podrían realizar un parque de 20.500 viviendas públicas. Sin embargo, como la edificabilidad es muy elevada resultaría más razonable pensar en un parque público de 16.000. Una decisión como esta habría supuesto duplicar el actual parque público del Ayuntamiento y la Comunidad en la ciudad (de 5.136 viviendas[1] y 11.606[2] viviendas respectivamente).

Sin embargo las Administraciones han decidido lo contrario. En primer lugar, que el desarrollo sea mayoritariamente de uso terciario (oficinas, hoteles, comercios), ocupando el 61 % de lo edificado, y que la vivienda sea secundaria, destinando además el 80 % a vivienda libre, de modo que la vivienda protegida será un resto poco significativo que solo representará el 8,2 % del total edificado (las 2.100 viviendas). En segundo lugar, deciden privatizar la mayor parte de sus terrenos. El propietario mayoritario, Adif, venderá sus terrenos a DCN, filial del BBVA y, según el proyecto MNN, el Ayuntamiento de Madrid también privatizará los suyos[3], de modo que la propiedad pública bajará al menos al 15,5 % antes de que empiecen las obras de urbanización. Por tanto, la iniciativa del desarrollo será privada.

Rechazada la iniciativa pública, aún podría haberse fomentado la vivienda pública de otro modo. Las viviendas de los planes urbanísticos pueden construirse en dos tipos de suelo establecidos en el plan: dotacional y lucrativo. Los terrenos dotacionales son los destinados a albergar servicios públicos (escuelas, centros culturales, parques, etc.) y uno de ellos es la vivienda pública en alquiler. Una vez que los terrenos se urbanizan los suelos dotacionales pasan a ser propiedad de las Administraciones de manera gratuita. Por eso, la manera natural y garantista de incluir un parque público de viviendas en un plan urbanístico es reservar suelo dotacional para ello. Ejemplos de planes en Madrid que contienen esta medida son Valdecarros y Los Berrocales, en el sureste de la ciudad. Sin embargo, MNN no reserva suelo dotacional para viviendas de servicio público. Todas las viviendas se ubican en terreno lucrativo.

Por tanto, la única medida para obtener suelo para vivienda pública en MNN se limita al cumplimiento de las cesiones legales en suelo lucrativo. Cuando terminen las obras de urbanización, lo que está previsto entre 9 y 14 años después de su inicio (según las zonas en que se subdivide el proyecto), el Ayuntamiento recibirá gratuitamente parcelas en las que puedan edificarse inmuebles por valor del 10 % del total del desarrollo inmobiliario. Que el Ayuntamiento exija que sean en suelo residencial es lógico, ya que la ley dispone que el primer destino de estos terrenos debe ser la construcción de vivienda protegida. El 90% restante se repartirá entre los agentes privados y públicos en proporción a su cuota de propiedad. Sin embargo, el cumplimiento de las cesiones en MNN se ha realizado restringiendo la posibilidad de construir vivienda pública.

Las 2.100 viviendas protegidas que reserva el proyecto representan el 20 % de la edificabilidad residencial. Este porcentaje es superior al mínimo legal en suelo urbano (10 %) e inferior al del suelo urbanizable (30 %), pero muy inferior a la media del 44 % que se exige en el resto de los desarrollos urbanísticos de la ciudad[4]. Ahora bien, para el tamaño del negocio inmobiliario que promueve MNN (más de 13.000 millones de euros), la cesión gratuita del 10% al Ayuntamiento debería materializarse en parcelas con capacidad de construir o bien 8.500 viviendas protegidas de precio básico, o 6.100 de precio limitado, o una combinación de las dos. Sin embargo, el Ayuntamiento, que es quien ha fijado el número de viviendas protegidas en el proyecto, en vez de defender su derecho a recibir la posibilidad de edificar muchas viviendas baratas no ha establecido las suficientes, ha concedido que sean solo 2.100 y recibir en cambio la posibilidad añadida de edificar 1.900 viviendas libres, muy caras.

Para una Administración que no promueve vivienda libre recibir una compensación económica en derechos de este tipo es un mal negocio. Si la Administración opta por construir vivienda pública incurre en pérdidas patrimoniales, ya que habrá obtenido derechos para explotar viviendas valoradas a un precio de mercado muy alto (entre 3.639 y 5.652 euros por metro cuadrado) y, en cambio, lo hará por menos de la mitad (entre 1.666 y 2.285 €/m2). Si opta por vender el suelo recuperará el valor de mercado de los terrenos, pero a costa de perderlos sin posibilidad de levantar el parque público de viviendas. En el caso del Ayuntamiento de Madrid, si optara por hacer vivienda pública en las parcelas de vivienda libre incurriría en una pérdida patrimonial estimada entre 444 y 511 millones de euros, en función del tipo de viviendas protegidas. 

Además, en la medida en que la vivienda protegida en el proyecto es muy escasa y será acaparada por las cesiones al Ayuntamiento de Madrid, el resto de Administraciones no estarán tentadas a construir vivienda pública aunque mantengan la propiedad sobre los terrenos, ya que solo podrían obtener derechos de construcción de vivienda libre que les ocasionarían pérdidas construyendo vivienda pública. Esto afecta, por ejemplo, a las decisiones que pueda tomar la Comunidad Autónoma de Madrid, que tiene la competencia de la política de vivienda en la región y es propietaria del 1,4 % de los terrenos de MNN y del 4,9 % a través del Canal de Isabel II, pero que lógicamente preferirá construir vivienda pública en otro sitio que le sea menos gravoso. Tenderá a vender sus terrenos y utilizar su presupuesto con mayor eficacia en otro sitio.

Por último, como las cesiones de terrenos al Ayuntamiento de Madrid tardarán entre 9 y 14 años en producirse tras el inicio de las obras, en la práctica la decisión de qué hacer con ellos corresponderá a un futuro gobierno municipal. Podrá optar por edificar 2.100 viviendas protegidas, por levantar otras 1.900 en parcelas de vivienda libre asumiendo pérdidas, por vender los terrenos o sencillamente dedicar las edificaciones a la venta en propiedad, deshaciéndose de ellas, de modo que después de 25 años de desarrollo de MNN no habrá ninguna garantía de que el parque público de vivienda haya aumentado en una sola.

Pero es que, además, el propio informe de viabilidad económica del proyecto de Madrid Nuevo Norte contempla para realizar el cálculo de viabilidad para el Ayuntamiento de Madrid la venta de los suelos que recibiría y sobre los que podría construir vivienda por valor del 10% del valor total del negocio.

En resumen, los terrenos de la Operación Chamartín son mayoritariamente públicos y constituyen una oportunidad única en el norte de Madrid de promover un parque público de viviendas. Las Administraciones han descartado esa posibilidad y promueven la privatización de los terrenos. Han rechazado también que haya viviendas de servicio público en suelo dotacional, que obtendrían gratis si estuvieran incluidos en el plan. Finalmente, ni siquiera han defendido que haya suficientes viviendas protegidas para materializar los derechos de edificación que le corresponderían por ley al Ayuntamiento y para que la Comunidad de Madrid pueda construir vivienda pública. Por todo ello, los derechos a edificar 2.100 viviendas protegidas y 1.900 libres que recibirá el Ayuntamiento son las migajas del proyecto, unas migajas que ni siquiera se sabe si contribuirán a incrementar el parque público de vivienda, ya que será un gobierno municipal en un futuro lejano quien lo decida.

En la operación Chamartín, tal y como ha sido planteada, habrá viviendas protegidas, pero no hay garantía alguna de que su propiedad sea finalmente pública puesto que se ejecutan sobre suelo privado. Por supuesto, tampoco se contempla ninguna vivienda pública de integración social, es decir, vivienda que tiene que ofrecerse obligatoriamente en alquiler a colectivos con especiales necesidades de acceso a la misma. No piensen ustedes en una casualidad o una circunstancia azarosa. Simplemente no se actúa así en un ámbito en el que 3 de cada 4 metros cuadrados son públicos porque esta opción no es rentable para la iniciativa privada.

En 2015 Ahora Madrid suscribió el Pacto contra la especulación y por el derecho a la ciudad y se opuso a un modelo de desarrollo urbanístico que priorizaba la satisfacción de los propietarios de suelo, ya fueran públicos o privados, a los intereses generales de la vecindad.

Quienes han cambiado radicalmente de posición y defienden una gestión del patrimonio público en el que se subordina la función social solo pueden utilizar la excusa de que se opta por “un mal menor”. Y ante tal regate, no está de más recordar el trabalenguas al que hacía referencia Gramsci desde la cárcel cuando escribía sobre el concepto de mal menor. Porque este es uno de los más relativos y que permite justificar casi cualquier tropelía: “Enfrentados a un peligro mayor que el que antes era mayor, hay siempre un mal que es todavía menor aunque sea mayor que el que antes era menor. Por lo que todo mal mayor se hace menor en relación con otro que es aún mayor. Y así hasta el infinito”.

Políticamente hablando, quienes escogen las migajas excusándose en el mal menor, olvidan con gran rapidez que están escogiendo el mal.

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Guillermo Martínez Ferrer es activista vecinal y militante de IU Madrid. Carlos Sánchez Mato es responsable de Economía de Izquierda Unida y concejal en el Ayuntamiento de Madrid.



[3] Esto se deduce de los Informes de Sostenibilidad Económica de MNN. Si el Ayuntamiento mantuviera su propiedad estaría obligado a pagar su parte de los gastos de urbanización, al igual que el resto de propietarios. Sin embargo, los informes registran ingresos antes del inicio del desarrollo y ningún gasto durante la urbanización, de lo que se concluye que enajena sus terrenos. Esto es coherente con las declaraciones del Ayuntamiento, que nunca afirma que mantendrá los terrenos actuales y solo ciñe sus previsiones de propiedad en el futuro al 10 % de cesión que obtendrá del resto de propietarios, obligatorio por ley. Si el Ayuntamiento afirmara que pretende mantener su propiedad actual sobre los terrenos, entonces habría que denunciar que los Informes de Sostenibilidad Económica son engañosos y que el proyecto no es sostenible económicamente para el Ayuntamiento.

[4] Datos calculados a partir del Informe Unificado de Edificabilidad Remanente a 1 de enero de 2018: 

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Guillermo Martínez Ferrer

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Carlos Sánchez Mato

Responsable de elaboración programática de Izquierda Unida. Profesor de Economía Aplicada en la Universidad Complutense de Madrid.

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1 comentario(s)

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  1. cayetano

    Cuando empezamos hablando de "mal" mentamos al "bien", bien y mal, una peligrosa y taxativa dicotomia a lo largo de la historia. En política las cosas no están bien ni mal, al menos en la política que pretende dar solución y no tener razón. En política suele mandar el contexto y orientarlo dentro del giro que admite hacía el bien -que entendamos- es el máximo que podemos plantearnos. Respecto al contenido del artículo, debiera explicarse mejor y de forma más conexa, conozco lo que es el 10% de aprovechamiento urbanístico, conceptos como coeficientes de edificabilidad, ocupación, y otros, pero pese a ello no acabo de hacerme una idea de la complejidad del caso Chamartín o MNN, y ello, tras haber releido el artículo por la consideración que merecen los coautores del mismo. No queda claro que papel efectivo podría desarrollar el Ayuntamiento de Madrid en el diseño urbanístico-económico de su ciudad, más allá del desarrollo de la vivienda de protección oficial y de la pública. Queda claro que la intencionalidad del Ayuntamiento no es abordar un gran plan de desarrollo de vivienda social, que además debiera serlo en suelo público (dotacional) tratándose de alquiler para que no asistieramos a nuevas ventas a fondos buitres. Lo que evidentemente en Madrid es un problema añadido, pues la desconfianza de los madrileños a las viviendas de alquiler público tras las ventas a los fondos buitre por el gobierno municipal del PP debe ser abultada. En cualquier caso debiera explicarse cúal es el diseño urbanístico para el desarrollo económico y habitacional para Madrid. Desgraciadamente o no, vivimos en una socieadad capitalista en la que los políticos pasan y quiénes perduran son las instituciones económicas con su gobernanza, que suele coaptar a los políticos. Pensar que exministro es sinónimo de preconsejero de gran empresa, da la medida de nuestra realidad y el marco en que nos desenvolvemos. No contar con la gran empresa al desarrollar urbanísticamente la Capital es desde todo punto de vista una boutade, y por eso el maximalismo que transmite el artículo es combativo pero algo boutade también. Probablemente la posición del ayuntamiento de Madrid de moverse sobre mínimos legales en la iniciativa pública de protección oficial, de ser así, sea inexplicable. Y todo parece indicar que se adopta la posición de hacer caja para vender posteriormente los suelos de vivienda libre. Pero tampoco sabemos cual es el coste medio efectivo de la promoción directa de viviendas por el ayuntamiento de Madrid, ni en base al mismo que límites de extensión y asunción de promociones tiene. Tampoco se nos dice si la vivienda de protección de promoción pública del Ayuntamiento se reduce al plan de la MNN, o sí se contemplan más planes de desarrollo de promición de vivienda de protección oficial. En principio parece que la crítica al plan de MNN lo es por contemplar el desarrollo urbanístico fundamentalmente terciario (sector económico que singulariza a nuestras sociedades), y que en el desarrollo de las viviendas de protección oficial se quedaría entorno a la exigencia del 20% total, más el añadido del probable 10% al aprovechamiento ( si no he entendido mal, ya dije que no entendía muy bien el artículo). Pero que curiosamente parece decir que la media de los planes parciales desarrollan un 44% de protección oficial. Y podría ser que el Plan Chamartin o MNN, fuera un plan que siendo legal no fuera contracorriente de lo que hasta aquí ha antecedido en políticas de vivienda, lo que no significa que no exista una política de viviendas general diferente por importante que sea el MNN. Y podría ser que con el MNN se pretendiera contribuir al desarrollo de actividad económica privada y cumpliendo la legalidad, incluida los mínimos sobre protección oficial de vivienda, al tiempo que hacer caja con la venta de suelos de vivienda en renta-venta-libre para otros menesteres. Sí, parece que del artículo podemos concluir que el MNN no es una herramienta de impulso a la protección oficial de cualquier régimen de vivienda en la zona. Pero no podemos concluir que el desarrollo urbanístico terciario sea perjudicial para Madrid. Tampoco se aclara si los ingresos derivados por las ventas de ese suelo público, dependiendo de la calificación del mismo, influye o no en el destino finalista del mismo a la construcción de viviendas. Por ejemplo, que si vendo suelo de renta libre puedo comprar más suelo de protección oficial sin desarrollar por agentes privados para asumir dicho desarrollo. En definitiva, el artículo sobre el MNN deja claro que no es un plan para la ampliación del desarrollo del parque de viviendas públicas, o al menos directamente, pero todo desarrollo urbanístico no tiene por qué obedecer al objetivo de ampliar el parque de viviendas públicas, una ciudad es más, y por necesarias que sean las patatas no vamos a hacer todo patatales. Con todo, lo dicho, sólo se pretende poner el acento ante el hecho de que no podemos valorar un MNN en solitario, y que la perspectiva ofrecida no nos permite sacar conclusión global alguna sobre la acción de gobierno. Un cordial saludo.

    Hace 2 años 8 meses

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