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Eduardo González de Molina / investigador en vivienda UPF

“La vivienda de protección oficial no puede ser un gueto en la periferia como era antes”

Mar Calpena 15/06/2021

<p>Eduardo González de Molina.</p>

Eduardo González de Molina.

Daniel Bartolomé

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No es habitual que tres administraciones y cuatro universidades se pongan de acuerdo para hacer algo. Y si ese algo va destinado a paliar una de las crisis más acuciantes, la de la vivienda, todavía menos. Eduardo González de Molina (Las Palmas de Gran Canaria, 1990) es investigador en vivienda de la Universidad Pompeu Fabra, asesor en la gerencia de vivienda del Ayuntamiento de Barcelona y uno de los impulsores de la Cátedra Barcelona de Estudios de la Vivienda, que arranca ahora con el concurso del Gobierno, el Govern y el ayuntamiento de la ciudad, y de las cuatro universidades públicas de Barcelona. González de Molina es un “viviendólogo”, y quiere que haya más como él para que el acceso a la vivienda mejore a través del análisis de las políticas públicas.

¿Qué es la Cátedra y de dónde surge la idea?

La Cátedra surgió de la necesidad. El Ayuntamiento y otras instituciones, como el Govern o la Diputació de Barcelona y el Àrea Metropolitana, habían lanzado en 2016 un Observatori Metropolità de l’Habitatge, que fue un instrumento útil para estudiar la realidad del mercado inmobiliario y residencial, en la medida en que hasta entonces contábamos con muy pocas estadísticas públicas y transparentes y eso impedía hacer buenas políticas basadas en la evidencia. Ese Observatori, que sigue funcionando, ha revelado por ejemplo que el mito de que el 95% del mercado de vivienda está en manos de pequeños propietarios es falso. Es un dato que se ha ido repitiendo en todas partes y que no se sabe muy bien de dónde sale. Y vimos que en el área metropolitana de Barcelona, como mínimo, una de cada tres viviendas está en manos de propietarios que tienen diez o más viviendas, es decir, grandes tenedores o empresas. La idea de que es difícil regular el mercado porque en teoría está súper atomizado se ha demostrado, con metodología estudiada y datos transparentes, que es falsa. El Observatori ha servido para hacer esta minería de datos, pero la interpretación y la comparación de estos datos debe recaer en la academia. Hacía falta otro modelo.

La vivienda entra en la agenda política desde 2007, y no sólo en la española sino en la de todo el mundo, porque su crisis es global, compleja, urgente y está interconectada. Los urbanistas y arquitectos lo ven a su manera, los economistas consideran el suelo mercancía, los juristas la ven desde el punto de vista del derecho a la vivienda, los sociólogos lo ven desde el foco de la exclusión residencial, la ciencia política lo estudia como política pública… pero hay poca conversación entre campos a nivel académico y eso se traslada a la administración pública. En el mundo anglosajón ya existen los Housing Studies, y con ellos los “viviendólogos”, o expertos en vivienda, que es un término que aquí no se utiliza. Creo que la cátedra va a servir también para generar escuela. Para eso hemos juntado a cuatro universidades y a todas las administraciones públicas con competencias en vivienda, y que fuera una cátedra pública y no de empresa, con la creación de un futuro máster habilitante. 

¿Cómo se traslada todo esto a la sociedad?

Hay que comunicar que el problema de la vivienda no es un fenómeno aislado, que forma parte de un sistema, y que la pinza que está oprimiendo a la población española joven la forman los salarios por los suelos y la vivienda por las nubes. Hay otros problemas, pero por nivel de magnitud el primero es el acceso de juventud a la vivienda, que no sólo retrasa la emancipación, sino el momento de tener hijos, lleva al descenso de la natalidad, etc, porque nos hace vivir vidas aplazadas y precarias. Son vasos comunicantes. Desde el punto de vista jurídico, el derecho a la vivienda es un prerrequisito para el ejercicio de otros derechos, como, por ejemplo, para acceder a servicios bancarios, ayudas públicas, etc. Lo deseable sería que cualquier política pública fuera barata, simple, rápida y que generara consenso ¡y lo que caracteriza a la vivienda es que incumple las cuatro condiciones! Es importante que Estado, Autonomías y entidades locales dediquen el 1% del PIB a política de vivienda. Estamos muy lejos (gastamos el 0,1%). Es fundamental para poder crear un auténtico parque protegido de alquiler, que llegue al 15% del stock, que es la media europea, y que este parque sea considerado un servicio público, un pilar esencial del Estado del Bienestar. Venimos de un modelo franquista de políticas públicas, que apenas ha variado hasta hace diez años, con la honrosa excepción de alguna comunidad autónoma, como el País Vasco y, en menor medida, Cataluña. Ha sido un modelo propietarista, que no ha logrado generar un amplio stock de vivienda, porque esa vivienda, si era pública, se ha descalificado en un periodo cortísimo de tiempo. De 1960 a 2010 se generaron seis millones de viviendas protegidas. Si hubieran permanecido en el parque público, hoy no tendríamos el problema que tenemos.

¿Esta falta de vivienda, y ciertos modelos urbanísticos, condicionan el pensamiento político?

Creo que sí, aunque no sea el único factor.

¿Y esto no lleva a que los intereses privados puedan querer cooptar la cátedra, y las políticas públicas?

No debiera ocurrir. Primero, porque seremos una cátedra pública. Y segundo: no todos los agentes privados son malos, necesariamente. En la medida en la que vamos a producir conocimiento científico y pongamos luz a un mercado poco transparente, y generemos análisis y lo presentemos a la sociedad, y a los actores implicados, puede tocar a algunos intereses. 

Póngame ejemplos de este papel de la academia…

En 2017 se publicó un trabajo de cuatro economistas de la Universidad de Barcelona que medía los efectos de la llegada de Airbnb en la subida de alquileres, que establecía, sin ninguna duda, que había contribuido a aumentar los precios. Durante mucho tiempo la posición de la industria era negarlo, decir que eran mercados paralelos. Eso es lo que queremos seguir haciendo. 

¿Podemos encontrarnos con que se repitan los errores del 2008?

Ahora mismo, hay una división entre actores económicos: los que no quieren que se repitan los errores del pasado, y están apostando por el build-to-rent (construir para alquilar) y por una cultura de alquiler. Luego podremos discutir cómo se hace, pero ya es una novedad, ya va en la dirección correcta. Y luego hay cierto capital inmobiliario, que no es de alto riesgo, que prefiere inversiones más seguras. Por ejemplo, en Barcelona se ha creado una empresa público-privada para crear viviendas de alquiler asequible, no descalificable, y en suelo público que nunca es vendido, y para la población que se elija. Pero hay otra parte del sector inmobiliario que sigue con lo de siempre, con el business as usual, y siguen pidiendo al gobierno, por ejemplo, que financie la entrada del piso a las familias, lo que refuerza el modelo anterior. Mi sensación es que Europa va en dirección contraria; tanto es así que lo primero que comenzó a diluir el modelo franquista fue cuando en 2013 Europa le dijo a Rajoy que tenía que eliminar las deducciones fiscales a la compra, que hacía que se perdieran miles de millones de euros sin un retorno.

En Estados Unidos hay fondos de inversión que adquieren barrios enteros, ayudados por dinero público, para convertirse en caseros… ¿veremos algo similar aquí? 

Siempre existe el riesgo de ese capital especulador, que puede comprar un edificio entero, renovarlo o no, y expulsar a sus vecinos para subir los alquileres. Estas dinámicas gentrificadoras ya existen, quizás no tanto como en otros lugares, pero Madrid y Barcelona ya van en esa dirección. En el caso de Barcelona estamos consiguiendo paralizar muchas de estas operaciones mediante el derecho de tanteo y retracto. A partir de 2007, la ley catalana permite que el sector público tenga el derecho de compra preferente, y con ese paraguas hemos creado un área que se dedica a esto, y que tiene preferencia en la compra, si quiere, a precio de mercado. Esto detiene la tentación gentrificadora, porque hace vivienda asequible allá donde se quería construir lujo. La ciudad es más accesible y, sobre todo, más mixta socialmente.

¿Cómo afectan los cambios sociales como envejecimiento, gentrificación, etc al mercado de la vivienda? 

El último año, aunque atípico, se ha notado la reducción en el precio de los alquileres, motivada, en parte, por la ley que regula los precios [El gobierno anunció el 15 de junio  un recurso de inconstitucionalidad], aunque no solo por ella . Los alquileres han bajado un 8% y se ha desacelerado la burbuja, pero también se han producido expulsiones hacia la periferia de población trabajadora, vulnerable, con ingresos precarios que no se pueden permitir un alquiler. Aquí hay una estrategia que producirá efectos a medio y largo plazo, que es trabajar en diferentes iniciativas sobre la ciudad existente. Una es la reserva de suelo de un 30% (es decir: si se quiere hacer una rehabilitación completa de un edificio en l’Eixample, la licencia de obras queda condicionada a que un 30% de las viviendas sean ahora de protección oficial), a fin de que la población pueda vivir cerca de su lugar de trabajo, lo que tiene todo el sentido del mundo medioambiental y humanamente. También está la vía de comprar en el centro, y esto no gusta a algunos actores económicos. Pero la vivienda de protección oficial no puede ser un gueto en la periferia como era antes. 

¿Qué debería hacer cada una de las administraciones en materia de vivienda? 

El gobierno central, que tiene competencias sobre todo regulatorias en el mercado residencial y en la ley de arrendamientos urbanos, podría tomar medidas a través de la ley estatal de vivienda que está preparando. La primera es que se debe generar un sistema que facilite fiscalmente la promoción de vivienda asequible de alquiler, algo muy técnico, pero con mucho impacto. Ahora se pagan los mismos impuestos por la vivienda libre y por la de protección oficial, y no lo podemos tratar igual. La segunda, hacer que la ley de arrendamientos urbanos produzca alquileres indefinidos, como pasa en Alemania, lo que da más seguridad a ambas partes, con garantías para que la propiedad la recupere en caso de necesidad o fuerza mayor. Otra medida sería que las comisiones de los agentes inmobiliarios las pague el propietario. ¿Cómo puede ser que se le cargue al inquilino el coste de un servicio que recibe el propietario? Y por último hay que generar una normativa de mínimos para toda España de regulación de precios de alquiler, que es lo que se está debatiendo ahora, o habilitar a las comunidades autónomas y ayuntamientos para que lo hagan ellos.

El Ayuntamiento de Madrid acaba de vender suelo público para vivienda en el mercado libre

Las comunidades autónomas tienen que hacer algo fundamental, porque poseen la competencia en exclusiva en las políticas de vivienda, y es movilizar su suelo público para vivienda protegida, y no venderlo. El Ayuntamiento de Madrid acaba de vender suelo público para vivienda en el mercado libre. Hay que hacer como el País Vasco, Cataluña, Baleares y Valencia, cuya vivienda de protección oficial no se puede descalificar. En el resto de comunidades los plazos son cortísimos; en Andalucía, sólo son siete años. También deben adoptar el derecho de tanteo y retracto y que regulen viviendas turísticas y el alquiler de habitaciones, que es un mercado que está en un limbo jurídico y genera un mercado negro.

Los ayuntamientos, que planifican el suelo, deben poner reservas de suelo más altas para promover vivienda pública, público-privada o en régimen de cooperativa, y rehabilitar y movilizar las viviendas que ya tiene.

¿Y el cambio cultural?

Yo no veo mal que haya compraventa, si es para hacerte con tu vivienda principal. Pero no puede ser la única forma de acceso a la vivienda, ni la predominante, y sí, en algunos casos concretos y segmentos de población específicos habrá que incentivarla. Pero tiene que haber un mercado de alquiler más grande, y un porcentaje del mismo tiene que ser asequible y social, para que el alquiler sea una opción más, porque vivimos en una época de mayor movilidad. Luego están las fórmulas alternativas que, aunque aún son minoritarias, van a ir a más. Una es entrar a vivir en una cooperativa de vivienda, que es una fórmula mucho más comunitaria de vivir, en la que se prediseña en conjunto el edificio, que sale más barato y donde se enfatizan los vínculos comunitarios.

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Mar Calpena

Mar Calpena (Barcelona, 1973) es periodista, pero ha sido también traductora, escritora fantasma, editora de tebeos, quiromasajista y profesora de coctelería, lo cual se explica por la dispersión de sus intereses y por la precariedad del mercado laboral. CTXT.es y CTXT.cat son su campamento base, aunque es posible encontrarla en radios, teles y prensa hablando de gastronomía y/o política, aunque raramente al mismo tiempo.

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