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acceso a la vivienda

La generación desposeída

El porcentaje de ciudadanos que sufren sobrecarga en los gastos de vivienda sigue creciendo, y ese coste genera graves consecuencias para la cohesión y la prosperidad de la sociedad española

Manuel Gabarre de Sus 8/11/2022

<p>Viviendas en construcción en el barrio de Soto de Lezkairu, Pamplona. </p>

Viviendas en construcción en el barrio de Soto de Lezkairu, Pamplona. 

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Casarse, contraer una hipoteca y tener hijos eran los tres hitos fijados en la vida de la mayoría de los españoles. Así, la meta era tener una vida familiar estable. Ese equilibrio tenía que ver con tener un piso propio y con la seguridad de que los hijos heredarían esa propiedad. Muchas personas, entre otras, banqueros y constructores, se enriquecieron en este contexto que funcionó hasta el estallido de la crisis inmobiliaria. La prueba de que el sistema de vivienda basado en el endeudamiento perdió su vigencia se demuestra con el siguiente dato que ofreció el Banco de España: el porcentaje de propietarios menores de 35 años se ha reducido prácticamente a la mitad en un periodo de diez años. Ha pasado del 69% en 2011 al 36% en 2020. 

¿Cuál es la razón de este descenso en el número de jóvenes propietarios?, ¿podría deberse a un cambio de mentalidad en la sociedad española? Lo cierto es que la respuesta no parece estar relacionada con motivos antropológicos. Si echamos la vista atrás, recordaremos que muchos medios de comunicación culpabilizaron a la sociedad española de la crisis inmobiliaria. Era muy frecuente escuchar la frase de que los españoles se habían endeudado por encima de sus posibilidades porque estaban obsesionados con la idea de poseer una vivienda. Sin embargo, esta afirmación sobre la cultura mediterránea y la propiedad era una patraña. He aquí una demostración. En el año 1950 más del 90% de los habitantes de grandes ciudades como Barcelona y Madrid eran inquilinos. ¿Qué ocurrió para que un país de inquilinos se convirtiese en un país de propietarios? La razón fue que el propio sistema de vivienda los empujó hacia ello. Del mismo modo, el cambio en las leyes que conforman el sistema de vivienda explica el descenso en el número de propietarios en los últimos diez años. Esto es, las leyes son el factor que determina el número de propietarios en una sociedad y no la manera de pensar. 

El porcentaje de propietarios menores de 35 años se ha reducido hasta la mitad en un periodo de diez años. Ha pasado del 69% en 2011 al 36% en 2020

Muchas personas creen que el precio de la vivienda se basa en la ley de la oferta y la demanda. Parece lógico pensar que a mayor demanda, más caros serán los pisos y viceversa. Sin embargo, esta explicación no resulta satisfactoria. A la hora de establecer los precios, son más relevantes factores como la normativa urbanística, el nivel de vivienda social y la protección del inquilino, así como las facilidades hipotecarias que condicionan la demanda. Cuestiones, todas ellas, decididas por el poder político. De ahí que juntas conformen un sistema de vivienda. Un sencillo ejemplo de cómo el poder político condiciona el acceso a la vivienda es observar el efecto que van a tener las últimas subidas de los tipos de interés, decretadas por el Banco Central Europeo. Seguramente van a influir de manera notable en la contratación de hipotecas.

¿Por qué varió el sistema de vivienda en España? Hasta hace unos años el modelo se basaba en el acceso a la propiedad a través del endeudamiento hipotecario. Sin embargo, esto cambió radicalmente tras la crisis de 2008. El descenso en el número de propietarios desde 2012 deriva de la implantación de los acuerdos de Basilea III . Estos acuerdos, elaborados por el Banco Internacional de Pagos de Basilea (BIS), rigen desde 2012 la actividad bancaria en todo el mundo. El BIS es algo así como el banco central de los bancos centrales y es el lugar donde estos se reúnen para fijar las normas de la actividad financiera. Esta institución identificó que la concesión masiva de hipotecas sin una garantía había sido la causa primordial de la crisis. Por tanto, Basilea III estableció un marco más estricto para supervisar la solvencia de los bancos. Especialmente, en lo relativo a la concesión de hipotecas. Como resultado de Basilea III, los bancos solo pueden conceder hipotecas cuando el comprador aporta una entrada que suponga el 20% del valor de la vivienda. Si la entrada no alcanza ese umbral, los requisitos del capital del banco asociados con ese préstamo deben multiplicarse. En definitiva, conceder una hipoteca con una entrada menor del 20% del valor del piso no es un buen negocio para una entidad financiera porque comprometería su solvencia.

Los bancos solo pueden conceder hipotecas cuando el comprador aporta una entrada que alcance el 20% del valor de la vivienda

En la práctica, esta regulación implica que quien quiera firmar una hipoteca para comprar una vivienda de 200.000 euros debe tener ahorrados más de 60.000. De esa cantidad, 40.000 euros irán destinados a la entrada de la hipoteca y unos 20.000 más serán destinados al pago de impuestos. Esta es la razón por la que el porcentaje de propietarios menores de 35 años se ha reducido hasta la mitad en el transcurso de la última década. Según esta normativa, solo quienes hayan podido ahorrar una parte sustancial de su salario o hayan heredado lo suficiente podrán comprar una vivienda. Por otro lado, el fuerte incremento de los alquileres desde el año 2015 no ha ido acompañado de una subida acorde de los salarios. Debido a todo ello, no hay tanta gente que pueda contratar una hipoteca o comprar un piso antes de los 35 años sin ayuda familiar.

Ese cambio en la normativa bancaria ha provocado un shock en la sociedad. Las restricciones al endeudamiento hipotecario no han sido compensadas con planes de vivienda social en alquiler ni con una regulación de alquileres ambiciosa. Fruto de esta política, los alquileres no dejan de subir y eso tiene consecuencias nefastas para buena parte de la población. Hablamos, sobre todo, de la juventud, de clase trabajadora y de las personas migrantes. El precio de la vivienda dificulta que muchos ciudadanos puedan desarrollar sus proyectos vitales. A su vez, esto impacta en varias cuestiones sociales, entre ellas la natalidad. 

La Seguridad Social puede pagar actualmente unas pensiones exiguas gracias a que la mayoría de los jubilados son propietarios de sus hogares

Es necesario también analizar las consecuencias de esta política de vivienda a largo plazo. La Seguridad Social puede pagar actualmente unas pensiones exiguas gracias a que la mayoría de los jubilados son propietarios de sus hogares. Sin embargo, en el futuro, buena parte de las personas con menores ingresos llegarán a la jubilación sin un piso en propiedad. Si no cambia la política de vivienda que se ha seguido hasta ahora, nos encontraremos con un grave problema en unos 25 años.

Ante esta situación, la receta de la derecha parece ser un retorno al lema de “hipotecas para todos”. Poco o nada parece importar que esta estrategia desencadenase una crisis que todavía estamos pagando. Su prioridad política es permitir que la banca vuelva a poner en marcha su gran negocio. Un negocio basado en un sistema de vivienda que endeuda cada vez más a las personas. Un modelo que, además, se adorna con un discurso individualista y conservador cuya base es el apoyo a la familia.

En esa dirección apunta el plan aprobado en verano por el Gobierno de la Comunidad de Madrid, con el apoyo entusiasta de Vox. Funciona de la siguiente manera: quien contrate la hipoteca ya no tendrá que aportar el 20% del valor del piso como entrada sino solo un 5%. El 15% restante lo cubrirá la Comunidad de Madrid mediante un aval. Así, el comprador queda obligado a devolver el 80% del préstamo a la entidad financiera y el 15% a la Comunidad de Madrid en caso de que se convierta en moroso. El plan no tendrá un impacto fuerte en la región porque su dotación presupuestaria es limitada. Más bien es una promesa a la banca. Esto es, un avance de lo que el Partido Popular haría si estuviese al frente del gobierno de la nación.

Esta idea no es original. Se trata de una política hipotecaria empleada, desde 2013, por varios países de la Commonwealth, en concretoReino Unido, Canadá, Australia y Nueva Zelanda. El objetivo es que las entidades financieras puedan sortear las restricciones al endeudamiento establecidas por Basilea III. 

El fomento del endeudamiento hipotecario ocupa un lugar central en el relato conservador del mundo anglosajón. En el Reino Unido le han dado el nombre de Help to buy parafraseando el Right to buy con el que Margaret Thatcher privatizó tres millones de viviendas públicas. Las ayudas hipotecarias ocupan un lugar central en el discurso del Partido Conservador británico y del Partido Liberal de Canadá que se encuentran al mando del gobierno. Pero, a pesar de toda la retórica familiar e individualista, la realidad es que esta política está generando una incontrolable burbuja inmobiliaria en estos países. Los precios de la vivienda se comen los ingresos de buena parte de la población.

Se constata que las causas de la burbuja de la vivienda en Canadá así como en el resto de los países de la Commonwealth son las ayudas a la hipoteca

La espiral de precios inmobiliarios empujó al Gobierno de Canadá a crear una Oficina Federal de la Vivienda para abordar los problemas habitacionales. Junto a un grupo de profesores universitarios canadienses, fui contratado para investigar las causas de esa burbuja. Concretamente, el objeto de mi investigación era analizar el contexto internacional subyacente a la financiarización de la vivienda. La investigación, que se publicó en inglés y francés el 8 de septiembre, muestra que las causas de la burbuja de la vivienda en Canadá, así como en el resto de los países de la Commonwealth, eran justamente las ayudas a la hipoteca. 

De acuerdo con el FMI, la deuda de los hogares está conformada mayoritariamente por la deuda inmobiliaria. Pues bien, según los datos de esta institución la evolución de la deuda de los hogares en Canadá creció del 94% del PIB en 2009 hasta el 112% en 2020 mientras que en el resto de países descendió. En 2019, la deuda de los hogares canadienses creció casi un 10% del PIB hasta alcanzar uno de los niveles más elevados del mundo. Esto fue debido a la burbuja hipotecaria. Se trata de un incremento que supera el crecimiento de la deuda de los hogares de Estados Unidos y de España en cualquiera de los años previos al estallido de la burbuja.

Gráfico 1. Deuda de los hogares en relación con el PIB. Fuente: FMI, 2022.

Gráfico 1. Deuda de los hogares en relación con el PIB. Fuente: FMI, 2022.

Esta situación ha generado una carga insoportable en la población de estos países que, además, han visto cómo la presión hipotecaria provoca también el alza de los precios de los alquileres. 

La idea es controlar las burbujas con la acción de sus bancos centrales. Todos estos países cuentan con una moneda propia y, en el caso de que se produzcan estallidos, los bancos centrales actúan decididamente comprando las hipotecas morosas a los bancos. Así lo hizo Mark Carney, responsable del Banco Central de Canadá, durante la crisis financiera global. Tan exitosa fue la política de Carney que el Reino Unido lo designó gobernador del Banco de Inglaterra en 2013. Fue el primer extranjero en ocupar este cargo en 300 años. Sin embargo, Sir Mervyn King, su predecesor en el cargo, expresó la profunda preocupación que le generó esta política: “Si el programa de ayudas a la hipoteca ‘Help to Buy’ se convierte en algo permanente, la ciudadanía quedará expuesta a miles de millones de libras en deuda privada hipotecaria durante años y años”.

Esta política, ya de por sí temeraria para el Reino Unido, se convertiría en algo suicida en España. Al no contar con moneda propia, nadie acudiría al rescate cuando explotase la burbuja. El Banco Central Europeo no actuaría, puesto que es contrario a los avales públicos a la deuda hipotecaria. 

La principal beneficiaria del apoyo público a las hipotecas es la banca puesto que multiplica sus ingresos a través del endeudamiento masivo de la población. Con las ayudas hay mucha más gente que puede hipotecarse. Además, puede hacerlo con hipotecas mucho más elevadas. Esto es posible porque las burbujas inmobiliarias se retroalimentan en los mercados financieros. Como decía Miguel Mora, “los grandes medios de comunicación son las terminales del poder de la banca”. De cuestiones como esta –y no de sus salidas de tono más o menos oportunas– proviene el apoyo mediático del que disfruta la presidenta de la Comunidad de Madrid. 

La principal beneficiaria del apoyo público a las hipotecas es la banca, puesto que multiplica sus ingresos a través del endeudamiento masivo de la población

Es urgente que haya una legislación de vivienda que proteja a las personas. Los hechos demuestran que la política de “hipotecas para todos” provoca justamente que los gastos de vivienda consuman los recursos de la sociedad. El caso más extremo es el de la sobrecarga. Según la Comisión Europea se produce cuando un hogar debe destinar más del 40% de sus ingresos a los gastos habitacionales. La elevada tasa de sobrecarga en España (16%), en el Reino Unido (15%) y en Alemania (19,9%) es un indicativo de que buena parte de la riqueza producida por estas sociedades se desvía hacia la vivienda. 

Por el contrario, en los países donde se han preservado los planes de vivienda pública la tasa de sobrecarga es mucho más baja. En Austria, con un 23% de viviendas públicas, el porcentaje de personas que viven con sobrecarga es del 7%. 

Un referente con el que orientar la política de vivienda española podría ser la francesa. En la Ley de Solidaridad y Renovación Urbana del año 2000, Francia se marcó como objetivo que el 25% de sus viviendas fueran públicas antes de 2025. Desde 2000 se han construido 1,8 millones de viviendas públicas, que ahora representan el 17% del total del país. Este es el motivo de que el nivel de sobrecarga en Francia sea el más bajo entre los países occidentales. Solo el 5,5% de los hogares padece esta situación. 

 Grúas y edificios en construcción en barrio del Soto de Lezkairu de Pamplona. IÑIGO ALZUGARAY

 Grúas y edificios en construcción en barrio del Soto de Lezkairu de Pamplona. IÑIGO ALZUGARAY

Tampoco es casualidad que Francia sea el país de Europa con un mayor número de nacimientos por mujer (1,83). En España, la tasa de natalidad es mucho más baja (1,19). El caso francés demuestra que el crecimiento de la natalidad no se consigue con falsas ayudas como el ‘Help to Buy’ británico sino aliviando la presión sobre las personas y ofreciendo seguridad material. 

El sistema de vivienda francés tiene el defecto de no haber evitado la creación de zonas segregadas por la condición social de sus residentes. Sin embargo, la política de ciudades como Viena o Ámsterdam está dirigida a que personas con distinta condición social residan en los mismos barrios y edificios. El resultado es que estas ciudades cuentan con mejores servicios públicos, mayor seguridad urbana y, en definitiva, con una sociedad más cohesionada. La consecuencia de la política de vivienda de Viena, donde más del 60% de viviendas están en alquiler social, no es que se transforme en una ciudad menos próspera. Más bien sucede lo contrario. Viena encabeza repetidamente los rankings de las ciudades con mejor infraestructura, calidad de la vivienda, innovación y cultura. Debido a su política de vivienda, el Partido Socialdemócrata (SPA) ha ganado todas las elecciones que han tenido lugar en Viena desde el año 1920.

Los ejemplos de Francia y de Austria demuestran que las administraciones españolas deberían llevar a cabo grandes planes de vivienda pública para intervenir en los precios de mercado. En este sentido, el Gobierno debería detener la venta de los inmuebles de Sareb. Una sociedad de capital mayoritariamente público que todavía cuenta con un importante patrimonio de vivienda conformado por 152.995 inmuebles. En caso de que no se ofrezca una protección pública al inquilino, el porcentaje de ciudadanos que sufren la sobrecarga en los gastos de vivienda seguirá incrementándose. Una carga que conlleva graves consecuencias para la cohesión y la prosperidad de la sociedad española.

Casarse, contraer una hipoteca y tener hijos eran los tres hitos fijados en la vida de la mayoría de los españoles. Así, la meta era tener una vida familiar estable. Ese equilibrio tenía que ver con tener un piso propio y con la seguridad de que los hijos heredarían esa propiedad. Muchas personas, entre otras,...

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